Najem lokalu użytkowego – na co zwrócić uwagę?
Umowa najmu należy do jednych z najczęściej zawieranych w Polsce. Dotyczy to zarówno najmu lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, przeznaczonych na inne cele niż mieszkaniowe. W takich sytuacjach warto wiedzieć, jakie prawa i obowiązki kryje najem lokalu usługowego dla najemcy oraz wynajmującego.
Istota najmu polega na tym, że jedna osoba oddaje drugiej do używania, użytkowania jakąś rzecz lub lokal czy dom. Teoretycznie nie ma przeszkód, aby wynajmującym była osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości, gdyż przepisy prawa nie wymagają, aby wynajmujący był właścicielem, a jedynie, by udostępnił je najemcy. Warto jednak oczywiście upewnić się i w miarę możliwości sprawdzić, czy wynajmujący dysponuje tytułem prawnym do lokalu, aby uniknąć kłopotów i komplikacji, jakie mogłyby się pojawić.
Co powinna zawierać umowa najmu lokalu użytkowego?
Przede wszystkim powinny się tam znaleźć:
- data i miejsce zawarcie umowy,
- dane zawierających umowę,
- precyzyjne określenie przedmiotu najmu (opis lokalu, jego lokalizacja, stan prawny itd.),
- czas trwania umowy,
- opis praw i obowiązków stron,
- wyszczególnienie czynszu i innych opłat wraz z terminami i sposobami ich regulowania,
- szczegóły związane z ewentualnym rozwiązaniem umowy (okres i warunki wypowiedzenia, sytuacje, kiedy umowa może zostać wypowiedziana),
- podpisy stron.
Jest to oczywiście pewne minimum i nie ma przeszkód, żeby umowa była bardziej szczegółowa. Tak naprawdę im bardziej precyzyjna, tym mniej później wątpliwości czy sytuacji spornych. Warto również do umowy załączyć protokół zdawczo – odbiorczy lokalu z opisem jego stanu, znajdującego się w nim sprzętu. Dobrym pomysłem jest również dołączenie dokumentacji fotograficznej, gdyż to również rozwieje wiele wątpliwości dotyczących opisu lokalu.
Jakie przepisy stosuje się do umowy najmu lokalu użytkowego?
Przede wszystkim zapisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 659 i następne kodeksu cywilnego. Nie stosuje się wówczas ustawy o ochronie praw lokatorów, gdyż ona dotyczy jedynie wynajmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Jest to znacznie prostsza sytuacja, gdyż nie ma wówczas kolizji przepisów i nie trzeba sprawdzać, które należy stosować w danej sytuacji. Strony mają jednocześnie znacznie więcej swobody przy ustalaniu treści umowy, gdyż nie ma wielu obostrzeń i reguł dotyczących umów wynajmu lokali mieszkalnych.
Jakie są obowiązki stron?
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu. Najczęściej odbywa się to z góry, na początku miesiąca. Strony w umowie powinny określić, w jakim terminie i w jaki sposób nastąpi uiszczenie czynszu, a także który moment uznaje się za moment zapłaty czynszu. Zazwyczaj najemcę lokalu obciążają również koszty związane z eksploatacją lokalu (np. rachunki za energię elektryczną, zużycie wody, wywóz nieczystości, utrzymanie systemu alarmowego, itd.) i najczęściej te opłaty, dokonywane są w terminie innym niż czynsz najmu.
Najemca prowadzący działalność gospodarczą często chce lub też musi dokonać remontu, aby przystosować lokal do swoich potrzeb. Strony umowy mogą we własnym zakresie określić, kto i za jakie remonty jest odpowiedzialny, czy najemca ma prawo do przeprowadzania remontów i w jakim zakresie. Jeśli strony umowy nie postanowią inaczej, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi najemcę obciążają drobne nakłady wywołane zwyczajowym używaniem lokalu.
Właściciel lokalu z kolei ma obowiązek utrzymywania lokalu w stanie przydatnym dla umówionego przez strony użytku przez czas trwania umowy. Jeśli nie jest to możliwe, a przedsiębiorca – z przyczyn leżących po stronie właściciela lokalu – nie może prowadzić swojego przedsiębiorstwa, przysługują mu różne uprawniania wobec wynajmującego zależnych od rozmiaru problemu (należą do nich np.: dokonanie naprawy na koszt właściciela lokalu, obniżenie czynszu, rozwiązanie umowy, a nawet roszczenie o odszkodowanie za poniesione przez przedsiębiorcę straty).
Na jaki okres czasu można zawrzeć umowę?
Istnieją tu dwie możliwości – na czas oznaczony i czas nieoznaczony. Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas nieoznaczony obowiązuje tak długo, jak nie zostanie wypowiedziana przez jedną ze stron umowy. Terminy wypowiedzenia określa art. 688 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, umowa może być wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (jeżeli czynsz najmu płatny jest miesięcznie). Umowę można zawrzeć na czas oznaczony, a wtedy jeśli się nie zawrze odpowiedniego zapisu zastrzegającego możliwość wypowiedzenia lub określenie warunków wypowiedzenia, to nie można jej wypowiedzieć co do zasady (poza określonymi wypadkami określonymi w ustawie). Jeżeli umowa najmu lokalu użytkowego jest zawierana pomiędzy przedsiębiorcami, to czas obowiązywania umowy można określić maksymalnie na okres 30 lat. Jeżeli umowa została zawarta na okres dłuższy, to po upływie okresu 30 lat będzie traktowana tak, jak umowa zawarta na czas nieoznaczony.
Na co więc zwrócić szczególną uwagę?
Powinniśmy przyjrzeć się kwestii określenia przedmiotu najmu, a więc zwrócić uwagę, czy opis w umowie i protokole zdawczo – odbiorczym odpowiada stanowi faktycznemu. Niezwykle ważna jest kwestia płatności. Najemca powinien mieć pewność nie tylko, ile wynosi czynsz i jaki jest termin płatności, ale również, jakie dodatkowe koszty będzie ponosić. Ostatnia bardzo ważna kwestia, która w niektórych sytuacjach może budzić problemy, to rozwiązania dotyczące wypowiedzenia. Powinno się wiedzieć, kiedy można wypowiedzieć umowę i jaki jest termin wypowiedzenia.
Przy zawieraniu każdej umowy trzeba być ostrożnym. Nie jest tajemnica, że wynajmujący starają się zabezpieczyć swoje interesy, dlatego najemcy muszą być czujni, by unikać wielu pułapek. Trzeba więc przeczytać dokładnie umowę, gdyż najemcy lokali użytkowych nie podlegają takiej ochronie, jak najemcy lokali mieszkalnych.