Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Umowę o roboty budowlane zawierają nie tylko deweloperzy czy duże firmy, ale również i nieraz osoby prywatne, które decydują się na wybudowanie swojego pierwszego domu. Proces budowlany zazwyczaj jest dość skomplikowany i długotrwały, dlatego odpowiednie skonstruowanie umowy i zabezpieczenie interesów zarówno inwestora, jak i wykonawcy.

Na czym polegają roboty budowlane?

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Do niedawna umowa o roboty budowlane traktowana była jako jeden z rodzajów umowy o dzieło. Pod wieloma względami te umowy są zbliżone i mają wiele punktów wspólnych, dlatego również i przy umowach o roboty budowlane stosuje się przepisy dotyczące umów o dzieło. Podstawowe podobieństwo polega na tym, że obie są umowami rezultatu.

Definicja robót budowlanych z kodeksu cywilnego jest bardzo ogólna, dlatego jeśli są jakieś wątpliwości, warto sięgnąć na przykład po ustawę prawo budowlane. Roboty budowlane to według Prawa budowlanego – budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. 

Jaka powinna być forma umowy o roboty budowlane?

Przepisy kodeksu cywilnego określają, że umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Nie oznacza to, że niezachowanie formy pisemnej spowoduje nieważność umowy, ale wywołuje to inne skutki. Forma pisemna umowy o roboty budowlane zastrzeżona jest jedynie dla celów dowodowych. Zastrzeżenie formy dla celów dowodowych oznacza, że zastrzeżenie formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej. Dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo fakt dokonania czynności prawnej jest uprawdopodobniony za pomocą dokumentu.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Podstawowe, niezbędne zapisy to:

– określenie stron umowy,

– miejsce i datę zawarcia umowy,

– określenie obowiązków stron, czyli w przypadku inwestora chodzi o zobowiązanie do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Wykonawca z kolei zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej,

– dokładne i precyzyjne określenie zakresu robót budowlanych,

– postanowienia dotyczące terminu przekazania dokumentacji, sposobu i terminu wykonania prac, wynagrodzenia, a także sposobu zapłaty wynagrodzenia,

– powinno się również w sposób odpowiedni wskazać  procedurę odbioru robót, sposób zgłaszania gotowości budowli do odbioru, termin przystąpienia do czynności odbioru oraz termin ich zakończenia. Jeśli zaś umowa nie przewiduje odrębnych postanowień w tym względzie, należy sięgnąć do przepisów kodeksu cywilnego, na mocy których inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia,

– nie jest to co prawda niezbędne, ale warto również zawrzeć tam postanowienia dotyczące gwarancji oraz trybu postępowania w przypadku zaistnienia wad.

Czy trzeba zawrzeć zapisy dotyczące podwykonawców?

W ostatnich latach kwestia podwykonawców stała się dość paląca i przez to dokonano tutaj pewnych zmian. W przypadku, gdy wykonawca ma zamiar skorzystać z podwykonawców, potrzebuje zgody inwestora. Jeżeli inwestor w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Inwestor zaś ponosi odpowiedzialność solidarną za obowiązek zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy w przypadku, gdy wykonawca główny tego nie uczyni wobec podwykonawców zgłoszonych przy podpisaniu umowy.

Jak wygląda odpowiedzialność wykonawcy za wykonane prace?

Odpowiedzialność wykonawcy za wady wykonanego obiektu oparta jest na zasadzie rękojmi jak przy umowie sprzedaży. Główną i najważniejszą przesłanką odpowiedzialności z tego tytułu jest powstanie wady fizycznej w oddanym obiekcie. Pojęcie wady fizycznej zostało z kolei opisane w art. 556¹ kodeksu cywilnego. Tak więc rzecz ma wadę fizyczną, gdy jest niezgodna z zawartą umową, co może się np.: przejawiać w tym, że rzecz nie ma właściwości, jakie powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie, gdy nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewnił kupującego, lub też nie nadaje się do celu, o jakim kupujący poinformował sprzedawcę, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia. Jest to odpowiedzialność z mocy prawa i nie jest niezbędne wpisywanie jej do umowy, choć warto tam zawrzeć informacje dotyczące np. procedury zgłaszania wad i innych kwestii z tym związanych.

Umowa o roboty budowlane często należy do tych bardziej skomplikowanych, choć jeśli ktoś napisze ją w sposób ogólnikowy, można po prostu skorzystać z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa cywilnego. Warto jednak pochylić się nad dokładnym określeniem przedmiotu umowy oraz praw i obowiązków stron.